быть использовано при совершении сделки. Если у вас есть такая квартира-акгав, ваши возможности по улучшению своих жилищных условий возрастают.

К сожалению, взгляд на жилье как на актив, который можно продавать, обменивщ., покупать и совершать иные действия для извлечения мат иального и нематериального дохода, не очень распространен в нашей стране. В советские времена, когда квартиры можно было получить бесплатно, но нельзя было продать или купить, у большинства населения сформировалось такое понятие, что жилье это больше чем актив, скорее, «родовое гнездо». Поэтому по прошествии десятков лет даже при значительных излишках жилой площади и плохом материальном положении вопрос продажи квартиры для приобретения более дешевой с доплаюй встает в последнюю очередь.

Теперь же, с тех пор как было разрешено регистрировать частную собственность иа недвижимость, наличие какого-либо жилья позволяет ускорить момент покупки новой квартиры и решает острую проблему nq)Boro взноса.

В чистом виде схема с использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-щюдажу.

При этом вы либо:

а)продаете старую квартиру, доплачиваете определенную сумму и при ретаете новую, большей площади или лучшего качества;

б)продаете старую квартиру и покупаете на вырученные деньги более качественную квартиру в другом регионе, где цены на жилье ниже (например, Москва — Подмосковье);

в)продаете старую квартиру и приотстаете более дешевую, а полученную разницу в цене используете по своему усмотрению.

В осуществлении этих операций вам помогут специа-лисш м нтств недвижнмосш. Нас же более интересует фугая роль вашей существующей квартиры, а именно —

SB

возможность заменить ею первый-взнос, который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан, участвующих в различных ипотечных программах.

Крупные инвестиционно-строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в ново-, стройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т. е. для привлечения заемщшюв, шгорые не имеют денежных накоплений для пд)воначальното взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье свсжх пайщиков, переданное в оплату первого взноса, друтюл своим пайщи-, кам, тем самым включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.

В некоторых случаях, однако, вам будет вьпх)днее не участвовать в программах, предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с помощью агентства недвижимости. Дело в том, что в «зачетных» схемах кредиторы старую квартиру оценивают по минимальной стоимости с тем, чтобы обезопасить себя от риска невозврата кредита или негативного изменения цен на рынке жилья. А по-сшльку стоимость жилья исчисляется десятками и сотнями тысяч рублей, разница в оценке может иметь весьма существенное значение.

Схема № 2. «Рассрочка»

Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа появились первьши и пришли на смену

старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне. Как известно, на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в обьеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. Поэтому застройщики вынуждены продавать еще не построенные квартиры потенциально будущим жильцам — физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Длительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть оплачивать жилье в рассрочку.

Обьино по этой схеме рассрочка предоставляется до момента окончания строительства т сумму 30—50% от стоимости жиль . Очевидно, что далеко не все граждане имеют достаточный обьем средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья чфсз схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки. Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала эадействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание.

Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долгосрочном банковс-, кш кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получило развития, долевое строитель-