Схема № 11. «Рента и пожизненное содержание»

Из трех «оригинальных» схем этот вариант приофете-ния жилья получает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

. Вощюсы ренты и пожизненного содержания с иждивением пощюбно рассмотрены в Гражданском кодексе (глава 33).

Законом предусматривается три разновидности ренты:

•постоянная рента — не прекращается в случае смерти рентополучателя, а может передаваться по наследству и ус-тзшаться третьим лицам;

•пожизненная рента — устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина;

•пожизненное содержание с иждивением — в этом случае, как следует из названия, получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты, т. е. может получать от-него не только денежные средства (в размере не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц), но и продукты, одежду, лекарства и т. п.

Наиболее распространены в настоящее время договоры пожизненной ренты. В соответствии с ними, собственность на недвижимое имущество переходит к плательщи-щ ^шты, но имеет обременение в виде залога в пользу рейтополучателя. Плательщик ренты обязан в соответ-ёттат с дoroвq>oм выплачивать рентополучателю денеж-йые средства в размере не менее одного минимального р1змера оплаты труда в месяц в течение всего срока жизни рентополучателя.

Данная схема одинаково выгодна для обеих сторон: плательщик ренты имеет возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель получает уход и заботу. Если плательщик ренты не будет вьшолнять условия (нарушит сроки платежей, потеряет платежеспособность и т. д.), рентополучатель может потребовать, чтобы плательщик досрочно выкупил ренту, т. е. досрочно исполнил договор. Цена выкупа должна быть зафиксирована в договоре, иначе придется единовременно выплатить годовую сумму ренты. Поэтому очень важно в договоре пожизненной ренты предусмотреть максимальное количество деталей, оговорить всю сумму и сроки платежей. Иначе есть большой риск понести существенные финансовые потери.

Схема № 12. «Паевые инвестиционные фонды»

Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не платит корпоративных налогов. Это фонд, в который граждане и организации вкладывают денежные средства или имущество для того, чтобы его управляющая компания наиболее эффективно разместила вложенные средства и позволила пайщикам фонда пойучать доход. Все имущество фонда находится в общей долевой собственности пайщиков.

Законом «Об инвестшщонных фондах» предусмотрена специальная разновидность инвестиционных фондов для функционирования на рынке недвижимости — фонды недвижимости. Не менее 40% средств таких фондов должно направляться на финансирование проектов в сфере недвижимости.

Средства ПИФов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены. Контроль за целевым использованием средств фондов осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).

Механизм действия фонда прост. Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектга недвижимости), noiqrnaeT ценные бумаги и вачклу. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выюупает паи по текущей стоимости (номинал + доход).

Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Недостаточное развитие фондов недвижимости обусловлено отчасти именно жесткими требованиями ФКЦБ. Поскольку проекты в сфере недвижимости затратны и требуют привлечения большого обьема ресурсов, для их реализации необходимо либо устанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большое количество пайщиков. Простьпл гражданам, конечно, был бы более привлекателен второй в иант, когда они смогли бы получать доход, вкладывая в фонд относительно небольшие средства. Однако в этом случае сложно выполнить требование ФКЦБ о полной информационной прозрачности деятельности фонда.

Несмотря на трудности с организацией, фонды недвижимости имеют небольшой потенциал именно в качестве альтернативного варианта приобретения жилья. Они позволяют направлять средства пайпщков на строительство жилья, а пайщикам — постепенно накапливать средства для его оплаты.